Verhuurbeleid 2022 - 2025

Gerelateerde artikelen: 
31 mei 2022
W Nieuws

Verhuurbeleid 2022 - 2025

Er is een tekort aan woningen, vooral aan sociale huurwoningen. Een reden om ons verhuurbeleid aan te passen. Dit kwam nog uit 2006 en paste niet meer bij de huidige situatie. Het nieuwe beleid sluit beter aan en zorgt ervoor dat we woningzoekenden zo goed mogelijk aan een woning kunnen helpen.

Ontwikkelingen

Wij zien de volgende ontwikkelingen die invloed hebben op ons verhuurbeleid:

  • De bevolking groeit en huishoudens worden steeds kleiner. Het aantal woningzoekenden neemt toe en de slaagkansen nemen af. 
  • De bezetting in onze woningen is niet optimaal. Er wonen veel kleine huishoudens in grote eengezinswoningen. Ook is er te weinig doorstroom, door een tekort aan betaalbare woningen in de middenhuur en koopsector. 
  • De overheid stuurt op een huurprijs die past bij iemands inkomen. En kijkt niet, zoals Woonbedrijf meer doet, naar de relatie met de kwaliteit van een woning. Hierdoor wonen mensen met een lager inkomen in de goedkopere woningen. Het gevolg: meer kwetsbare bewoners in bepaalde buurten en complexen.  

Speelveld met 3 perspectieven

Bovenstaande ontwikkelingen maken het moeilijker om onze opdracht uit te voeren. Dat is: fijn en ongestoord wonen in een betaalbare woning en prettige buurt, waarbij we niemand uitsluiten. We moeten steeds keuzes maken vanuit verschillende perspectieven. Dit zijn het individu (de woningzoekende), het collectief van woningzoekenden en de buurt(bewoners).

In de ideale situatie ligt onze afweging in het midden tussen ‘keuzevrijheid van de woningzoekende’ en de 'belangen van bewoners in de buurt'. Maar in deze tijd komen veel woningzoekenden niet snel aan een betaalbare woning. Onderstaande afbeelding laat het veranderde ‘speelveld’ zien waar we ons in bevinden.
 


 

Binnen het speelveld maken we steeds een afweging tussen de belangen: 

  1. De individuele woningzoekende wil op basis van zijn persoonlijke woonwensen een betaalbare woning huren met kwaliteit in een leefbare buurt. 
  2. Buurtbewoners willen fijn blijven wonen en daarin niet worden verstoord. 
  3. Het collectief van woningzoekenden wil eerlijke/voldoende en snelle slaagkansen op de woningmarkt.

Maken we een keuze in het belang van één perspectief? Dan heeft dat invloed op de andere.
 

Tijdelijk beleid

Wij willen dat woningzoekenden een eerlijke slaagkans hebben. Het gaat namelijk om onze doelgroep die heel moeilijk een passende woning vindt. We moeten daarom meer ruimte creëren op het speelveld. We hebben ons verhuurbeleid aangepast om dit mogelijk te maken. Dit is in principe tijdelijk (vandaar ’22 – ‘25). Als de woningkrapte in de toekomst teruggedrongen is, passen we ons verhuurbeleid weer aan. 

Verhuur

Hoe verhuren we onze woningen? Ons nieuwe verhuurbeleid heeft 3 basisprincipes.

  1. De woonwens van de woningzoekende staat centraal. Woningzoekenden moeten zo veel mogelijk zelf kunnen bepalen waar zij fijn en ongestoord willen wonen en tegen welke huur.  
  2. We wijzen woningen toe op basis van inschrijfduur. Een woningzoekende die een reactie plaatst en het langst staat ingeschreven, heeft de eerste keuze. Het niet accepteren van een woning heeft geen gevolgen voor de inschrijving. 
  3. Behalve als voorgaande principes:

a. in strijd zijn met wet- of regelgeving (We zijn bijvoorbeeld gebonden aan de regels van het passend toewijzen, waardoor de individuele woningzoekende soms minder keuze heeft);
b. een onaanvaardbare beperking zijn van het fijn en ongestoord wonen voor andere bewoners;
c. tot onrechtvaardige uitkomsten leiden voor andere (groepen) woningzoekenden.

Om dit goed in de praktijk te brengen, heeft het verhuurbeleid 5 aanvullende maatregelen (interventies).  

Interventie Inkomen

Woonbedrijf wijst ‘passend toe’. Dat gaat als volgt: 

  1. Onze primaire doelgroep (woningzoekenden met de laagste inkomens) komen alleen in aanmerking voor woningen onder de 1e en 2e aftoppingsgrens.
  2. De secundaire doelgroep (woningzoekenden met inkomen tot aan de EU-grens) komen in aanmerking voor alle sociale huurwoningen. Dus met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens. Zij komen niet in aanmerking voor vrije sectorwoningen.
  3. De middeninkomens komen alleen in aanmerking voor woningen met een huurprijs vanaf de 2e aftoppingsgrens. 
  4. Woningzoekenden met een hoog inkomen komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning bij Woonbedrijf. Zij hebben genoeg mogelijkheden op de koopmarkt en in de vrije sector. Zij kunnen wel reageren op het geliberaliseerde deel van onze woningen. 

Interventie bewoning

  • Meerpersoonshuishoudens krijgen voorrang op woningen met 3 slaapkamers of meer. 
  • We stimuleren doorstroming om te zorgen voor een betere match tussen woning, huishoudgrootte en inkomen. 
  • We stimuleren woningdelen en gaan daarbij soepel om met inwoning en samenwoning. Dit heeft voordelen voor de bezetting van de woning en betaalbaarheid voor de bewoners.

Interventie doelgroepen

Uit recent onderzoek blijkt dat de slaagkans van jongeren op de Eindhovense woningmarkt ondermaats is. Jongeren (t/m 27 jaar) worden daarmee ook een specifieke doelgroep voor Woonbedrijf (naast studenten, senioren en spoedzoekers). Met bijzondere aandacht voor jongeren onder de 23 jaar. We willen de slaagkansen vergroten door het labelen van complexen (of woningen binnen gebouwen of buurten) voor deze doelgroepen. Toewijzing gebeurt op basis van inschrijfduur. 

Interventie contract

Met huurders sluiten we vooral contracten van onbepaalde tijd af. Maar soms wijken we hier van af. Dit volgt uit de complexstrategie en/of het doelgroepenbeleid. Het gaat dan om:

  • Herstructurering en renovatie;
  • Laatste kans in het kader van leefbaarheid/overlast en betalingsproblemen;
  • Bijzondere doelgroep met woonbegeleiding (DOOR!);
  • Jongeren tot en met 27 jaar (jongerencontract);
  • Flexwonen.

Interventie directe verhuur

We willen onze woningen zo veel mogelijk regulier (via Wooniezie) verhuren. Een deel (maximaal 50%) van de woningen gaat direct of via een voorrangsregeling naar bijzondere doelgroepen. Denk aan mensen met woonbegeleiding en urgenten. De redenen zijn legitiem, maar we willen het aantal niet te groot maken. En waar we dit toch doen, zijn we maximaal transparant.

Samenvattend

Met het nieuwe verhuurbeleid willen we de slaagkansen van woningzoekenden, vooral jongeren en gezinnen, verbeteren. Ook willen we hiermee de bezetting van onze woningen verbeteren en een betere match vinden tussen woning en inkomen/huishoudgrootte. Samen met de nieuwbouwdoelstelling geeft dit op termijn meer ruimte aan de woonwensen van woningzoekenden.