Noodgedwongen verhogen, ...

28 mei 2013
W Nieuws

Noodgedwongen verhogen, ...

... weloverwogen investeren? Op 1 maart jl. keurde de Eerste Kamer het woonakkoord goed. De Nederlandse woningcorporaties gaan jaarlijks 1,7 miljard euro afdragen aan Den Haag. Voor Woonbedrijf komt het neer op 25 miljoen euro per jaar. Deze verhuurderheffing blijft niet zonder gevolgen. De huren stijgen dit jaar met 4 procent. De projecten die nu in de pijplijn zitten zullen doorgaan, maar Woonbedrijf moet noodgedwongen de kosten van onderhoud en investeringen tegen het licht houden.

Paul Tholenaars en Ingrid de Boer

Zitten de huurders van Woonbedrijf straks onder een lekkend dak?
Algemeen directeur van Woonbedrijf Ingrid de Boer: “Onze huurders hoeven zich geen zorgen te maken: als het dak lekt, dan komen wij dat repareren. Onze woningvoorraad staat er goed bij. Dat blijkt ook uit onderzoek onder de twintig grootste corporaties naar de puntenwaardering in relatie tot de huurprijs. We hebben de laatste jaren fors geïnvesteerd in onze woningvoorraad. De kosten van onderhoud kunnen nog wel wat omlaag. Voorheen gingen we altijd voor een acht of negen. Nu gaan we terug naar een normaal, doelmatig niveau. Een zesenhalf tot zeven is ook voldoende.”

Wil dit zeggen dat Woonbedrijf onverminderd blijft investeren?
Ingrid de Boer: We zijn altijd een corporatie geweest die zich gericht heeft op de basis: het bouwen, verhuren en beheren van betaalbare huurwoningen. Bij ons geen cruiseschepen of campussen. Onze financiële positie is goed. De ruimte die wij hebben in onze financiële huishouding blijven we investeren in Eindhoven en de regio. Want daar zien we een grote opgave, zowel in het toevoegen van betaalbare nieuwbouw - strategisch bepaald op circa 1.100 eenheden en 1.000 woonarrangementen de komende jaren - als het verduurzamen van ons woningbezit, zoals we dat doen in het Aireygebied in stadsdeel Gestel.

De afgelopen tijd is Woonbedrijf in enkele projecten gestapt die anders dreigden te gaan stagneren.Blijft Woonbedrijf in de toekomst vastgelopen nieuwbouwprojecten vlottrekken?
Ingrid de Boer: Het is waar dat Woonbedrijf recentelijk is bijgesprongen in vastgelopen nieuwbouwprojecten. Daarbij is steeds een zorgvuldige afweging gemaakt: past het project in onze portfolio, is het betaalbaar en voldoet het aan een behoefte in de wijk? Die afweging zullen we blijven maken. Ook gaan alle projecten die in de pijplijn zitten gewoon door. Die pijplijn is heel lang, al gauw vijf tot acht jaar. Mochten we besluiten om de investeringskraan iets dicht te draaien, dan is dat pas na 2018 merkbaar. Dat wil niet zeggen dat tot die tijd alles geoorloofd is. De stichtingskosten van een woning mogen niet hoger meer zijn dan de taxatiewaarde bij oplevering. 


Ingrid de Boer:

“We zijn in Nederland doorgeschoten in regelgeving, waardoor onnodig de kosten voor nieuwbouw omhoog gejaagd worden.”

Hoe ga je dat bereiken?
Ingrid de Boer: We zullen vaker het gesprek aangaan met onze partners. Neem bijvoorbeeld de gemeentelijke parkeernormen. Aan de Cederlaan realiseerden we studentenwoningen en een groot parkeerterrein waar nauwelijks een auto op staat. We zijn in Nederland doorgeschoten in regelgeving, waardoor onnodig de kosten voor nieuwbouw omhoog gejaagd worden. Ik vraag onze partners daarom met ons mee te denken en de realiteit te laten doordringen in hun beslissingen.

Woonbedrijf gaat de verhuurderheffing deels betalen door de kosten van de organisatie verder te verlagen en onderhouds- en investeringstrajecten te versoberen. Desondanks gaan de huren flink omhoog.
Manager Wonen van Woonbedrijf Paul Tholenaars: De helft van de benodigde verhuurderheffing moeten we halen uit een huurverhoging van 4%. Wij leggen in 2013 nog geen ‘gluurverhoging’ op. Zo noemen wij de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij wij genoodzaakt zijn te spieken in de inkomensgegevens van onze huurders. De matige informatievoorziening door belastingdienst en gemeente maakt dat simpelweg onmogelijk. De vraag is of het volgend jaar gaat lukken. Er blijft veel onduidelijkheid. Zo moeten er uitzonderingen komen voor chronisch zieken en gehandicapten, maar niemand weet nog hoe we die kunnen herkennen. Los daarvan ben ik er niet van overtuigd dat de verhuurderheffing iets oplost aan de problemen op de woningmarkt. Deze maatregel moet vooral het gat in de overheidsbegroting dichten.

Handen af van de sociale huursector?
Paul Tholenaars: Niet per definitie, want ik kan me vinden in de stelling dat de sociale huursector een laag prijsniveau heeft. De prijs is niet in overeenstemming met de hoge kwaliteit. Tegelijkertijd hebben we een betaalbaarheidsvraagstuk en kunnen niet alle huurders een reële huurverhoging opbrengen. Dan denk ik ook aan bijzondere doelgroepen, zoals ‘patiënten’ of ‘cliënten’. De groep die het niet kan betalen is groter dan de groep die het wel kan betalen. Niet voor niets ontvangen 1,2 miljoen huishoudens huurtoeslag. En dan pleit Blok er ook nog voor de huurprijzen van leegkomende huurwoningen tot het wettelijke maximum op te schroeven. Het huurprijsbeleid van Woonbedrijf is gebaseerd op streefhuren. In geval van mutatie trekken wij de huur op naar een niveau dat eenderde onder het wettelijke maximum ligt. Helaas hebben we als gevolg van de verhuurderheffing de streefhuur in één keer met gemiddeld 40 euro moeten verhogen.

Paul Tholenaars:

“Het is echt niet zo dat de hoge inkomens hier voor de deur staan te trappelen om de goedkope huurwoningen in te pikken. Slechts 7% van alle nieuwe huurders heeft een gezinsinkomen van meer dan 43.000 euro.”

Blok wil met het woonakkoord doorstroom creëren op de woningmarkt en scheefhuurders uit de goedkope huurwoningen krijgen. Gaat dat lukken?
Paul Tholenaars: Het aantal scheefhuurders is in vier jaar tijd teruggelopen van 900.000 naar 600.000. Dat is o.a. te verklaren door inkomensdalingen als gevolg van werkloosheid. Het is dus echt niet zo dat de hoge inkomens hier voor de deur staan te trappelen om de goedkope huurwoningen in te pikken. Slechts 7% van alle nieuwe huurders heeft een gezinsinkomen van meer dan 43.000 euro. En als alle scheefhuurders tegelijkertijd zouden vertrekken, dan hebben we een overschot aan sociale huurwoningen. Wij zouden die woningen vervolgens moeten omzetten naar koopwoningen of dure huurwoningen om deze mensen weer huisvesting te bieden, domweg omdat er geen niet genoeg andere woningen zijn. Hoe je het ook wendt of keert: het blijft méér betalen voor dezelfde woning.

Laten stakeholders van Woonbedrijf zich in deze tijd massaal horen?
Paul Tholenaars: Nee. Zelfs een stakeholder als de gemeente niet. Voor hen lijkt de verhuurderheffing geen stakeholdersvraagstuk, maar een kwestie van veranderende voorwaarden voor de levering van woningen. Ik verklaar dat door de ongelooflijke ondoorzichtigheid van de materie. Het is bovendien voor buitenstaanders lastig te filteren wat informatie en wat belangenbehartiging is. Maar het komt er wel op neer dat we op dit moment niet serieus genomen worden.

Nieuwbouw opgave voor de komende jaren

•    650 sociale huurwoningen in de regio;
•    500 woningen in Eindhoven om de gewenste omvang van de betaalbare

     voorraad op peil te houden;
•    1.000 woonarrangementen voor studenten, arbeidsmigranten en kenniswerkers.

Het woonakkoord en de gevolgen voor de huurder van Woonbedrijf. U kunt hieronder in een animatiefilm zien wat het woonakkoord voor de huurder betekent.

 

Reactie toevoegen