Meer betalen voor hetzelfde huis? Moeilijk verhaal!

18 april 2018
Interview

Meer betalen voor hetzelfde huis? Moeilijk verhaal!

Volgens de Woningwet moeten woningcorporaties hun betaalbare huurwoningen en duurdere huurwoningen scheiden. Dit lijkt een maatregel zonder grote gevolgen voor de huurders, maar directeur Wonen Paul Tholenaars is daar niet zo zeker van. Bovendien is het de zoveelste maatregel die de speelruimte van woningcorporaties inperkt. Tholenaars: “Als we de definities en grenzen blijven bijstellen en als elke regering hierover weer een ander besluit neemt, dan wordt het lastig toekomstgericht beleid te voeren.”

DAEB of niet-DAEB
Elke woningcorporatie heeft twee soorten woningbezit: DAEB en niet-DAEB. De afkorting DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Daarmee wordt bedoeld de woningen onder de huurtoeslaggrens van € 710,68. Alle woningen boven die grens zijn niet-DAEB. Woonbedrijf heeft een kleine 1500 woningen aangewezen als niet-DAEB, ongeveer 4,5% van ons totale woningbezit. De voorwaarden om niet-DAEB-woningen te exploiteren zijn sinds 1 januari strenger geworden, want woningcorporaties mogen niet oneigenlijk concurreren met commerciële verhuurpartijen. Tholenaars: “Europa kijkt met een vergrootglas naar ongeoorloofde staatssteun. Daar kun je je in het geval van bijvoorbeeld AirFrance wat bij voorstellen, want onze overheid steunt KLM niet en dus is er oneerlijke concurrentie. Er is ook gekeken naar de woningmarkt. En dan vallen woningcorporaties op, omdat hun sociale huurwoningen staatssteun zouden krijgen.

De steun bestaat eruit dat woningcorporaties dankzij een systeem van borgstellingen tegen voordeligere condities financiële leningen kunnen afsluiten ten opzichte van private partijen. Dat voordeel is niet geoorloofd, tenzij het een groter doel dient: het huisvesten van mensen met een laag inkomen. En dan kom je bij een Dienst van Algemeen Economisch Belang.”

Inconsequent handelen
Woningcorporaties ontvangen volgens Europa dus overheidssteun die private projectontwikkelaars en bouwers niet ontvangen. Dat lijkt inderdaad onrechtvaardig. De maatregel om DAEB en niet-DAEB te scheiden, om vervolgens een veel hoger marktconform rendement te laten gelden voor de niet-DAEB-woningen, klinkt dan best logisch. Tholenaars vindt van niet: “Er is helemaal geen staatssteun, want het rentevoordeel op goedkopere leningen valt compleet weg tegen de extra belastingen die we als woningcorporaties betalen. Bovendien horen we dat er op dit moment gemeenten zijn die particuliere verhuurders willen steunen bij de bouw van middeldure huurwoningen, door bijvoorbeeld bijzondere grondprijzen af te spreken. Dus we hadden staatssteun en niet-staatssteun en nu wordt een deel wat niet-staatssteun heeft geholpen? Dit is inconsequent handelen.”

Paul Tholenaars

“De praktijk zal zijn dat niet-DAEB-woningen die er al stonden en bijvoorbeeld € 500 kostten straks € 800 of € 900 kosten. Dezelfde woningen.”



Beetje niet-DAEB
Het verplicht scheiden van DAEB en niet-DAEB levert extra administratieve rompslomp en extra kosten op, maar daar hoeven de huurders van de 1500 huurwoningen niets van te merken. “Dat klopt, op 2 januari merkten ze niets. Maar ik denk dat als we in 2025 zijn, al die mensen de consequenties voelen”, zegt Tholenaars. “Ze zijn meer gaan betalen voor hetzelfde huis, bij dezelfde verhuurder. Fors meer als het aan de Autoriteit woningcorporaties ligt, want Woonbedrijf wordt geacht het niet-DAEB-bezit te behandelen als een private verhuurder, met de jaarlijkse marktconforme huurverhogingen die daarbij horen. Mijn stelling is dat niet-DAEB-woningen in beginsel sociale huurwoningen zijn die straks alleen maar duurder worden. En het wordt nog ingewikkelder, want we bezitten ook woongebouwen die ‘een beetje DAEB en een beetje niet-DAEB’ zijn. Als we meer onderscheid moeten gaan maken tussen die twee, gaat het heel erg wringen.”

Landelijke stilte
Woningcorporaties hebben allemaal te maken met dezelfde wetgeving, maar gaan niet op dezelfde manier om met DAEB en niet-DAEB. Tholenaars: “Woonbedrijf heeft gekozen voor administratief scheiden, maar we blijven gewoon doen alsof het woningen van de corporatie zijn. Er zijn ook collega-corporaties die nieuwe ondernemingen hebben opgericht en zich daarin gaan gedragen als private verhuurders. Je zou in elk geval verwachten dat iedereen zich druk maakt over de toekomstonzekerheid en financiële gevolgen voor huurders. Dus de stilte die nu landelijk is uitgebroken, voelt niet goed. Zeker niet als je beseft dat het in Nederland over ongeveer zeventigduizend woningen gaat.”

En wat vinden zij?

Chris Theuws, directeur-bestuurder Woningstichting de Zaligheden

“We moeten ons de vraag stellen wie zich druk maakt om de middeninkomens”

Ik zie kansen voor het verruimen van de DAEB-huurgrens en een andere manier van passend toewijzen. Samen moeten we zorgen voor middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Door een gebrek aan deze woningen blijven mensen met een middeninkomen wonen in een sociale huurwoning, en komt de doorstroming niet op gang. Sinds de Woningwet in 2015 werd herzien, is het verhuren van sociale huurwoningen weer de kerntaak van corporaties. Een prima, maar naar mijn mening ook een te smalle basis. Want er wordt voorbijgegaan aan het feit dat corporaties ook goed investeerden in maatschappelijk vastgoed en die middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen.

Volgens de nieuwe Wet mag dat nu niet meer. Aangemoedigd door de media, is in crisistijd incidentenpolitiek bedreven. Nu geven we ons geld uit aan extra belastingen en kan het minder terecht komen bij onze huurders en wijken. We moeten ons de vraag stellen wie zich nu echt druk maakt om de middeninkomens. De woningcorporaties hebben hun handen vol aan verduurzaming en transitie van de voorraad. De huizenmarkt is zo explosief in beweging dat commerciële partijen andere keuzes maken. En gemeenten kampen met de naweeën van de crisis en vinden onvoldoende medestanders om dit probleem aan te pakken. 

Marie-Thérèse Dubbeldam, directeur-bestuurder Woningcorporatie Laurentius

“Overheid houdt voorraad sociale huurwoningen kunstmatig klein”

Woningcorporatie Laurentius heeft in de gemeenten Breda en Alphen-Chaam 6.343 DAEB-woningen en 553 niet-DAEB-woningen. De niet-DAEB-woningen bestaan uit middeldure huurwoningen (huurprijs tot 1.000 euro) en dure huurwoningen (huurprijs vanaf 1.000 euro).

Rond de eeuwwisseling werd corporaties gevraagd zich ook te begeven op de woningmarkt van de middeldure huur, omdat er te weinig middeldure huurwoningen waren. Op dit moment worden we op dat gebied juist weer heel erg beperkt vanuit de Woningwet. Terwijl we weten dat er een grote vraag is naar met name de middeldure niet-DAEB-woningen. Ook deze woningen zijn van corporaties en wij beheren die woningen zoals bij de betreffende woningmarkt past. Hopelijk ziet de politiek snel in dat corporaties voorzien in een woonvraag die door beleggers niet voldoende wordt opgepakt.”

Door de grens van sociale huurwoningen (tot 710,68 euro) de afgelopen jaren te bevriezen en niet te laten meebewegen met prijsontwikkelingen, werd de voorraad sociale huurwoningen kunstmatig klein gehouden door de overheid. En dat is zeker niet bevorderlijk voor de vele mensen die op een sociale huurwoning zijn aangewezen.

Reactie toevoegen