Het Nieuwe Samenwerken

Gerelateerde artikelen: 
18 april 2018
Samenspel

Het Nieuwe Samenwerken

De wereld van de bouw en vastgoedbeheer verandert snel en sterk. De alsmaar toenemende complexiteit en versnippering van disciplines leidde het afgelopen decennium nogal eens tot negatieve tendensen zoals budgetoverschrijdingen, verschoven planningen en ellenlange contractdiscussies. Inmiddels waait er een nieuwe geest door de bouw. Een geest van openheid, procesverbetering, innovatie en samenwerken. Woonbedrijf-collega’s Daisy Oliemeulen, Fred Schmal en Jorg van Waas spreken met elkaar over Het Nieuwe Samenwerken en het opdrachtgeverschap dat daarbij hoort.

Mindset
Jorg van Waas, vastgoedontwikkelaar: “De mindset waarop we nu met elkaar omgaan is in de crisis ontstaan. Veel bouwbedrijven begrepen dat er een andere manier van werken nodig was om het hoofd boven water te houden. En die mindset is gelukkig niet meer verdwenen. Ook voor ons zijn er aanwijzingen geweest dat het anders moest. Zo werden we nogal eens geconfronteerd met hogere kosten dan verwacht. En juist nu komt er een enorme berg werk op ons af. We hebben de afgelopen jaren ons vooroorlogs bezit op orde gebracht en nu staan we voor de renovatie van onze naoorlogse woningvoorraad. Daarbij hebben we stevige duurzaamheidsambities. Dat is een enorme taak en die kunnen we alleen maar te lijf gaan, door anders te gaan werken.”Fred Schmal, senior inkoper: “Het gaat om de beheersbaarheid van de opgaves. We willen met elkaar de goede dingen doen, zodat het betaalbaar blijft, dat de huurderswensen worden vertaald in de juiste kwaliteit en dat we na oplevering efficiënt kunnen beheren. Dat spel willen we op een steeds hoger niveau spelen. En dan komt samenwerking om de hoek kijken. Intern en extern met je leveranciers. We bundelen zo veel mogelijk kennis om daar slimme dingen uit te halen.”

Jorg van Waas, Daisy Oliemeulen en Fred Schmal

Slim opdrachtgeverschap
Daisy Oliemeulen, manager Vastgoed: “Het opknappen van onze naoorlogse woningvoorraad, daar zit natuurlijk een bepaalde mate van herhaling in. Daar zijn we op zoek naar slim opdrachtgeverschap. Als je een manier van samenwerken, een bepaalde kwaliteit hebt gevonden, kun je die dan ook toepassen op andere projecten en situaties? Kun je er een keten van maken? Wij noemen het ook wel: slimme treintjes creëren.”

Fred Schmal: “De gedachte is: kunnen we door eerder en beter samenwerken komen tot slimmere oplossingen”

Schmal: “De gedachte is: kunnen we door eerder en beter samenwerken komen tot slimmere oplossingen. Daarmee druk je de beheerlasten. De gebiedsbeheerder hoeft minder vaak op bezoek, de leverancier kan het zelfstandig… Zo houd je meer energie en tijd over en die kun je besteden aan extra aandacht voor de klant. Dat lukt je niet alleen. Daar heb je je leveranciers keihard voor nodig. Sinds een jaar of tien werken wij daarom functioneel. Dat houdt in dat we niet een compleet uitgewerkt bestek overhandigen, met de vraag om daarbij een offerte uit te brengen. Maar dat we het eindresultaat beschrijven en de leverancier vragen om een oplossing.”

Oliemeulen: “En daarmee ga je dus gebruikmaken van de kennis en kunde van de leverancier. De techniek ontwikkelt razendsnel; wij kunnen niet alles bijhouden. Je wilt de kennis van de specialist kunnen benutten.”

Commitment
Van Waas: “Laatst hadden we een probleem met een onderaannemer, een sloper die voornamelijk met zzp’ers werkt. Die sloper zegt op de bewuste maandagochtend bij aanvang van het project, ‘sorry, maar ik heb geen mensen’. Zijn ze ergens anders aan de slag gegaan omdat ze daar meer konden verdienen? Dat kun je dus niet hebben.”

Schmal: “Gelukkig komt niet iedere partij alleen voor het geld. Er zijn er genoeg die het prima vinden om zich aan een doel of werkwijze te committeren, maar dan moet je als opdrachtgever wel een bepaalde continuïteit kunnen bieden.”

Van Waas: “En dat betekent dat wij heel helder moeten hebben, wat we precies willen, hoeveel woningen op welke manier we gaan realiseren en in welke tijd we dat willen doen.”

Oliemeulen: “En dat zijn we nog niet zo gewend. We zijn van vroeger uit gewend om per project te denken. In nieuwbouw nog meer dan bij renovatie. Daar kijk je wat meer vooruit wat er moet gaan gebeuren. Als je overkoepelende doelen helder zijn, dan heb je ook veel meer richting te bieden voor je leveranciers. Het gaat om het vinden van een gezamenlijkheid: daar willen we naartoe, hier moet het functioneel aan voldoen, en wat kun jij daar heel praktisch in aanbieden?”

Schmal: “Hoe scherper je dat hebt, hoe beter je projecten ook op elkaar kunt laten aansluiten. Tijdens project 1 moet je al bezig zijn met project 2 en 3. In het onderhoud werken we al op die manier. Daar hebben we langetermijnplanningen en -contracten, daar weten we over lange tijd wat de stappen zijn en wat de volgorde is. Dat zijn we nu voor de renovaties aan het optuigen. In nieuwbouw is dat nog lastiger. We zijn daar afhankelijker van hoe het ons lukt om de buitenwereld hierin mee te nemen.”

Oliemeulen: “Vertrouwen speelt daarin ook een belangrijke rol. Hoeveel vertrouwen geef je een aannemer eigenlijk als je hem elke keer vraagt het wiel opnieuw uit te vinden en een nieuwe aanbieding te doen? Of zeg je: dit is mijn portefeuille, dit is mijn budget, hoe kunnen we dat de komende jaren nu eens handig aanpakken?”

Samen leren
Schmal: “We proberen elkaar aan het denken te zetten. Intern en extern. Het werkt op het moment goed om via een activiteit ook meteen te werken aan een overkoepelend doel zoals duurzaamheid. Bijvoorbeeld: isolatie op een slimme manier toepassen. Dan krijg je een organisatie zonder al te veel energie mee om op een andere manier te werken.”

Van Waas: “We moeten het denken verschuiven van projectniveau naar woningtypeniveau en  buurtniveau. Waar zitten de overeenkomsten binnen onze woningvoorraad? Welke leverancier ziet dat en is daar goed in? En wat is een logische volgorde? En daarbij moeten we voldoende tijd inbouwen om van eerdere ervaringen te leren.”

Oliemeulen: “Precies, én ruimte houden. Je wilt projecten niet tot vierkante centimeterniveau afkaderen. Dan ben je het gezamenlijk ontwikkelen kwijt. Het motiveert enorm als je met elkaar kennis kunt delen en elkaar inspireert om met steeds betere oplossingen te komen.”

Schmal: “En het bijzondere is, als je samen ontwikkelt en leert, dat de gesprekken dan gaan over: wat gaat er goed en wat kan beter? En bijna nooit over de contracten. Dat is meer een soort pad geworden waarover je loopt. En als je samen wandelt, kijk je ook niet de hele tijd naar beneden.” 

 

 

 

Reactie toevoegen