“De grond van gemeenten is bij ons duurder dan in Amsterdam”

11 oktober 2017
Interview

“De grond van gemeenten is bij ons duurder dan in Amsterdam”

Doordat woningcorporaties jaarlijks de huur verhogen, loopt hun voorraad van betaalbare huurwoningen terug. Ook wanneer ze een woning opnieuw verhuren, stijgt meestal de huurprijs. Woonbedrijf doet het anders. Door nieuwbouw en gematigde huurverhoging nam het aantal betaalbare huurwoningen tussen 1 januari 2016 en 1 april 2017 juist fors toe. Algemeen directeur Ingrid de Boer en directeur Wonen Paul Tholenaars lichten toe hoe en waarom Woonbedrijf zich sterk maakt voor de betaalbaarheid van huren.

Aantal betaalbare huurwoningen groeit met 767 in 15 maanden

 

De woningvoorraad is aangevuld met 767 betaalbare huurwoningen. Is dat voldoende?
De Boer:
“Dat is een lastige vraag, want voldoende is iets subjectiefs. Waar meet je dat aan af? Woonbedrijf is in staat geweest om in een moeilijke tijd meer renovaties en nieuwbouwwoningen te realiseren dan we ons hadden voorgenomen in onze investeringsstrategie. Tegelijkertijd zeggen wij: je kunt heel veel woningen beschikbaar hebben, maar als ze onbetaalbaar zijn, hebben onze klanten er weinig aan. De Stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVW) geeft al een aantal jaren aan dat het heel belangrijk is om in te zetten op betaalbaarheid. Daarom hebben we heel nadrukkelijk voor die betaalbaarheid gekozen. In 2017 is, net als in 2015, besloten een huurverhoging van 0% te hanteren. En bij het opnieuw verhuren van woningen kiezen we er bewust voor de huur niet te verhogen tot aan de maximaal toegestane huurprijs. Sterker nog, we hebben sociale huurwoningen aangekocht van collega-corporaties en de huren verlaagd naar het niveau van wat wij gezien de kwaliteit verantwoord vonden.”

Tholenaars: “Als gevolg van onze keuzes komt de Autoriteit Woningmarkt hier voortdurend met vragen: ‘Waarom laten jullie zo veel van de huurprijs liggen? Er blijft geld liggen.’ Dat geeft al aan dat je denkt in termen van inkomstenmaximalisatie. Dat is tegengesteld aan het bereiken van een prestatie op het punt van betaalbaarheid. Als je ons vergelijkt met collega-corporaties in de stad, in de regio of landelijk, dan zouden we méér huur kunnen vragen. Dat doen wij bewust niet. Tegen de wind in pleiten wij juist voor betaalbaarheid.”

 


Ingrid de Boer

 

“Je kunt niet politiek wenselijke dingen roepen en tegelijkertijd ons onder druk zetten om maar zo veel mogelijk te betalen”

 

Behalve beschikbaarheid en betaalbaarheid is kwaliteit voor Woonbedrijf belangrijk. Maar de politiek roept om meer goedkope huurwoningen van rond de 400 euro waarbij geen huurtoeslag nodig is. Huurwoningen met een basiskwaliteit. Tholenaars: “Dat is een politiek standpunt wat je niet zomaar kunt vertalen naar een goedkoop product. Nieuwbouw die voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit, kan niet voor 400 euro. Tenzij het gaat over een kamer of studio. De huurprijs moet een reële prijs zijn die bedrijfseconomisch verantwoord is en zich zo verhoudt tot de kwaliteit dat het nog te begrijpen valt. Ik kan de roep wel plaatsen als we de problemen bij de Belastingdienst erbij betrekken. Er zijn veel mensen afhankelijk van toeslagen, huurtoeslag, maar ook voor kinderopvang of zorg, om het hoofd boven water te kunnen houden. Als de uitbetaling niet goed gaat, komen mensen in de knel. Maar het is wat eigenaardig om dit probleem op te lossen met lage huren.”

Welke bijdrage verwachten jullie van samenwerkingspartners om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen betaalbaar blijven?
De Boer:
“Wij sporen onze partners in de keten aan om zich dusdanig te gedragen dat de kosten voor de toekomstige gebruiker zo laag mogelijk blijven. De gemeente is daar een belangrijke partij in. We doen een pilot met de gemeente Eindhoven om vergunningprocedures slimmer te maken, waardoor we dubbele kosten kunnen voorkomen. We zien helaas ook dat hoge grondprijzen van gemeenten de bouw van betaalbare huurwoningen bemoeilijkt. De gemeenteraad vindt dat de woningen goedkoper moeten. Aan de andere kant geeft diezelfde raad aan het gemeentelijk grondbedrijf de opdracht mee om bouwgrond zo duur mogelijk te verkopen. Dat is inconsequent. Je kunt niet politiek wenselijke dingen roepen en tegelijkertijd ons onder druk zetten om maar zo veel mogelijk te betalen.”

Woningcorporaties maken toch prestatieafspraken met gemeenten?
Tholenaars:
“Maar niet over dit onderdeel. De gemeenteraad stelt ze vast en ze worden min of meer aan ons medegedeeld. Dit jaar verscheen een rapport van het ministerie over de ‘Staat van de Volkshuisvesting’. Daarin staan de grondprijzen voor sociale huurwoningen in de Nederlandse gemeenten. De prijzen in deze regio blijken voor woningcorporaties één van de hoogste te zijn van het hele land. Hoger dan in Amsterdam! Wij hebben onze gemeentelijke partners er op gewezen. Meestal reageren ze wel op opvallende cijfers, maar in dit geval blijft de reactie uit.”

 


Paul Tholenaars

 

“Als je ons vergelijkt met collega-corporaties, dan zouden wij méér huur kunnen vragen. Dat doen wij bewust niet. Wij pleiten voor betaalbaarheid”

 

Hoe reageren bouwbedrijven en projectontwikkelaars op de vraag van Woonbedrijf om mee te werken aan betaalbaar wonen?
De Boer: “Die kiezen momenteel vaak voor de bouwprojecten die het meeste opleveren. Woonbedrijf wil de komende jaren nog veel betaalbare huurwoningen bijbouwen. Voor de goede orde: als Woonbedrijf deelneemt aan een nieuwbouwproject, is ons aandeel altijd 100% sociale huurwoningen. Zelfs bij een project als het Stationskwartier. Het zal in de toekomst nog ingewikkeld worden, want de bouwsector is aan het veranderen en de positie van woningcorporaties is daarin niet altijd even sterk. We moeten concurreren met een booming koopmarkt. Aannemersprijzen stijgen hard. Ik vind het bizar en buitengewoon hard. Sommige projectpartners hebben een jaar na de crisis alweer dollartekens in de ogen.” Tholenaars: “Ik ben bang dat een klantgestuurd project als SPACE-S over twee jaar niet meer gaat lukken. Als bouwbedrijven een project nog eens heroverwegen, omdat het best ingewikkeld is en er elders betere of makkelijkere mogelijkheden zijn, dan sneuvelen deze projecten het eerst.”

En wat vinden zij?

Het Nibud helpt bij het bepalen van wat betaalbaar is voor huurders. Lees hier hoe zij te werk gaan.

Nibud budgetmethode berekent betaalbare huur
In stedelijke gebieden een betaalbare huurwoning vinden is in Nederland een hele klus. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) heeft dagelijks woningcorporaties aan de lijn die vragen wat iemand met een bepaald inkomen aan huur kan betalen.

Geldproblemen voorkomen
Het doel van het Nibud is het voorkomen van geldproblemen. Met de budgetmethode berekent het Nibud welke huur een huishoudtype met een bepaald inkomen kan betalen. Dit is bijna maatwerk, want een alleenstaande met € 2.000 netto komt makkelijker rond dan een gezin met € 2.000 netto in de maand. Ieder jaar past het Nibud de berekening aan op basis van geldende wet- en regelgeving en vernieuwde kennis, bijvoorbeeld over energiezuinige woningen.

Middeninkomens tussen wal en schip
De laatste jaren zien we dat huishoudens met een middeninkomen (rond € 35.000/€ 40.000 bruto per jaar) buiten boot de vallen. Dit zijn bijvoorbeeld leerkrachten en verplegers. Ze verdienen te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, maar te weinig om een huis in de vrije sector te kunnen betalen. De ruimte binnen hun budget is beperkt, omdat hun inkomen net te hoog is voor tegemoetkomingen als toeslagen en kortingen. Voor die groepen is een huurverhoging moeilijk op te vangen en liggen betalingsachterstanden op de loer.

Betalingsachterstanden
Het Nibud ziet dat 45 procent van de Nederlanders moeite heeft met rondkomen en dat 40 procent betalingsachterstanden heeft. De oorzaak van betalingsproblemen is verschoven. In 2012 was de belangrijkste oorzaak nalatigheid, nu zegt de consument dat hij niet kan betalen vanwege hoge vaste lasten of hoge zorgkosten.

Reactie toevoegen